Nội dung trả lời phỏng vấn của phóng viên đài truyền hình SCTV8 về đánh giá hiệu quả đầu tư hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT

ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Build - Transfer, gọi tắt là hợp đồng BT) là hợp đồng được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện Dự án khác theo các điều kiện quy định nhất định (15/2015/NĐ-CP)

Về cơ sở tính đối ứng là độc lập, khách quan, đối trừ theo giá trị tuyệt đối sau khi quy ra tiền của công trình hạ tầng đầu tư theo giá trị quyết toán và giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp định giá đất cụ thể phù hợp, tuy nhiên cách tính và thời điểm tính có tác động rất nhiều đến hiệu quả đầu tư của Nhà nước và nhà thầu BT

Trước đây, khi thực hiện các hợp đồng BT, nguồn thanh toán với nhà đầu tư được tính bằng giá trị quyền sử dụng đất của một số diện tích nhất định theo thoả thuận  trong hợp đồng theo hiện trạng đất liền với dự án đường giao thông trong dự án BT khi chưa có quy hoạch nên giá đất được tính thấp so với thị trường do hạ tầng thấp kém, chủ yếu là đường đất nông nghiệp hoặc thuộc vị trí 2, vị trí 3 của đường gần nhất có tên trong bảng giá dẫn đến giá đất được định giá để đối ứng dự án BT thường rất thấp, điều này đã được thể hiện tại các kết luận của các cơ quan thanh tra, kiểm toán công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Để khắc phục nhược điểm này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 63/2018/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư. có hiệu lực ngày 19/6/2018, theo khoản 2 Điều 35 quy định “2. Quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/500 (nếu có) của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư phải được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật trước khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt. Trường hợp điều chỉnh quy hoạch dẫn đến thay đổi giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư xác định lại giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đảm bảo không thất thoát ngân sách nhà nước, hài hòa lợi ích nhà đầu tư, người dân.”

Tuy nhiên Nghị định không nêu cụ thể thời điểm định giá đất là khi đấu thầu, chỉ định thầu tại thời điểm giao thầu, trúng thầu hay tại thời điểm bàn giao đất, hoàn thành đầu tư thường có thời gian tương đối xa nhau, việc này dẫn đến rủi ro cho cả hai phía, ngân sách và chủ đầu tư.

Nếu định giá đất từ thời điểm đấu thầu dự án BT theo quy hoạch giả định đã hoàn thành theo đường hiện tại có quy mô tương đương, Nhà thầu sẽ nhận được khoản lợi nhuận vô hình từ việc không phải trả ngay tiền đất, không phải đấu thầu, thời gian đầu tư kéo dài chủ yếu do công tác đền bù GPMB, nên đến lúc được nhận bàn giao đất, ngoài lợi nhuận từ nhận thầu làm hạ tầng, nhà thầu còn nhận được khoản lợi nhuận vô hình từ biến động giá đất thị trường, giá đất lúc này thường sẽ cao hơn nhiều thời điểm tính giá đất sẽ thiệt cho ngân sách, lợi cho nhà thầu nên thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà thầu.

Nếu định giá đất tại thời điểm hoàn thành hoặc gần hoàn thành hạ tầng, có thể triển khai nhận đất đầu tư trên đất đối ứng thì nhà đầu tư chỉ được lợi nhuận từ việc đầu tư hạ tầng, không giá trị lợi nhuận cơ hội từ việc nhận đất đối ứng do bình đẳng với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản khác do giá đất được định giá sát giá thị trường (chỉ còn lợi thế là không phải đấu giá đất), điều này có lợi cho ngân sách nhưng cũng hạn chế nhà thầu tham gia các dự án BT. 

Về quan điểm cá nhân, tôi thấy không nên đấu thầu BT vì các nhà thầu sẽ phải hợp danh giữa chuyên đầu tư hạ tầng và đầu tư bất động sản, ít tính chuyên nghiệp. Cái khó của việc tại sao không áp dụng hình thức độc lập giữa đấu thầu thi công hạ tầng và đấu giá đất thì có nhiều nguyên nhân, nhưng mấu chốt là địa phương không có nhiều quỹ đất sạch, sẵn sàng tham gia đấu giá để tạo đủ nguồn cho đầu tư hạ tầng. Do quy định đất tham gia đấu giá phải hoàn thành hạ tầng nên thông thường trong các dự án BT, quỹ đất đối ứng thường nằm dọc theo trục đường dự kiến đầu tư.

Dư luận có nhiều ý kiến về giá đất khi định giá quá thấp so với loại đất tương đương trên thị trường thì cũng cần phải xét đến khía cạnh các chi phí của chủ đầu tư, cụ thể: Giá bất động sản thị trường đang giao dịch chủ yếu theo hình thức trao tay hoặc thời hạn giao nhà định trước ngắn hạn, dự báo biến động ít trong khi các dự án đầu tư phải chịu rất nhiều các chi phí khác như hạ tầng như công viên, hồ nước, đường xá giao thông nội bộ, chi phí xây dựng tầng hầm (đa phần doanh thu suốt đời dự án không đủ bù đắp chi phí); tiền sử dụng đất nộp ngân sách (phương pháp tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách chủ đầu tư chỉ được có 14% giá đất cụ thể và 14% chi phí đầu tư), rủi ro biến động thị trường dài hạn …

Xem video cuộc phỏng vấn xem tại link: https://www.facebook.com/vai.pro.vn/videos/963261040549207/